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来源：投行圈子
这两天贝壳董事长的捐赠话题引发全网关注。
公司联合创始人、董事会主席兼首席执行官彭永东及联合创始人单一刚，已决定将其2025年度的全部限制性股票薪酬进行捐赠。
根据公告，彭永东拟捐赠5，710，002股A类普通股，单一刚拟捐赠4，290，000股A类普通股，合计10，000，002股。
图片来源：公司2025年报
以2026年2月24日纽约证券交易所收盘价及当日汇率计算，该批拟捐赠股份总价值分别约为人民币2.26亿元和1.70亿元。此次捐赠是彭永东在一年内的第二次同类捐赠。
2025年4月，他就宣布捐赠900万股贝壳A类普通股，在承担纳税义务后，一半用于行业服务者医疗健康，一半用于毕业生租房帮扶。
一年之内，两位创始人合捐1900万股，价值约8.4亿元。
捐款数额不小，但也引发很多争议，买单的人（门店经纪人）似乎不买账。
质疑声集中在几点：近一年公司股价整体下行，为何要拿这么高的薪酬？这家公司的基层服务者到底过得怎么样？高管的人均薪酬和行业景气度之间，有没有一种让人不太舒服的反差？
这到底是一场真诚的“让利”，还是公关动作？
01
天价薪酬背后
贝壳方面反复解释过一个事实：账面上的“天价薪酬”，绝大部分不是现金，而是港股上市时因同股不同权架构要求授予的限制性股票（大饼）。
按照会计准则的直线摊销法，每年计入“股权薪酬”科目，从而形成高额账面值。彭永东2025年实际现金薪酬约937.8万元，与港股头部房企高管处于同一量级。
这种会计操作在港股WVR架构公司中并非孤例。小米上市时，雷军的账面薪酬曾接近百亿；快手宿华、程一笑的账面薪酬也达到数十亿甚至百亿港元量级。
超过30%的港股新经济公司采用AB股架构，向核心管理层授予限制性股票以维持WVR合规，本质上是一次性会计处理，而非持续性现金发放。
技术解释听起来很合理，但市场显然不满足于此。
“天价年薪”争议从2024年初延续至今，核心矛盾直指两位创始人在业绩波动中居高不下的账面薪酬，与被不断摊薄的基层收入形成的鲜明反差。
捐赠消息公布后，网上关于“公关式捐款”的讨论铺天盖地。争议从未随着捐款的到来而消散，反而让“高管高薪”与“基层保障”的矛盾愈发凸显。
网民可以一边看新闻一边刷到这个话题，想想自己公司的老板多抠门，为这位高管的慷慨行为点个赞，但贝壳平台上的52万经纪人，日子是一天一天过的。
02
年薪七亿和月薪六千的背后
先说人员数字。
公开查询显示，2024年，贝壳旗下经纪人总数达49.99万人，年均收入6.8万元，月均不足6000元。
即便到了2025年，经纪人总数增至52.3万名，同比增长4.6%，但活跃经纪人44.56万名，与上年基本持平，人数在涨，能真正跑起来的未必变多。
而高管这边，2021年到2024年四年间，彭永东和单一刚两人的总薪酬合计高达30.7亿元。以2024年数据测算，彭永东单人当年的薪酬，几乎相当于贝壳平台上5000名经纪人的年收入总和。
这个数字放在任何行业，都极其扎眼。
更刺痛基层神经的，是贝壳推行的“借薪制”。多家媒体报道过，贝壳经纪人并无底薪，当月未开单只能领取最低工资，开单后还需要从提成中扣除此前领取的保障薪。如果连续不开单或单量极少，会出现倒贴式上班的现象。
一位经纪人在社交平台上吐槽：“来链家四个月，做了不到1万的业绩，准备离职了，现在还欠公司1700块。”
房地产下行，房子越来越不好卖，业绩怎么维持？
贝壳的一个做法是对内“谋”利。左晖当年创造的ACN模式，本意是通过佣金分成的合作规则，将经纪人从零和竞争转向协作共赢。
如今随着平台势强，经纪人、店东的话语权逐渐被压缩，不得不接受越来越高的抽佣比例。
2024年，有媒体曝光，在广州南沙区，贝壳平台将新房交易佣金中对南沙店东的抽取比例再提高2%至23%，比广州其他区域总体高出5%。
平台的解释逻辑自洽，但一线服务者的心态很朴素：房子一周带看四五组，客户还价到中介费都砍价，忙了一整年，到手可能连基本生活都撑不住。
高管的天价薪酬和基层的生存压力之间，差距横在那里，捐款再多也难以一夜抹平。
再说公司财务。
数据来源：同花顺IFinD
贝壳2025年的财务数据，表面上尚可。全年净收入946亿元，同比增长1.2%。
2025年各业务线贡献利润（亿元）：
图片来源：万得
非房产交易业务收入占比首次升至历史新高的41%，房屋租赁服务全年收入219亿元，同比增长52.8%，实现了经营层面的首次全年盈利；家装业务净收入154亿元，同比增长4.4%，创历史新高。
数据拆开看，两个板块的分化非常明显：
数据来源：贝壳2025年年报
再看第四季度，压力尤为明显。Q4净收入222亿元，同比下降28.7%；净利润仅8200万元，而2024年同期为5.7亿元，降幅超过85%；毛利率由2024年的24.6%下降至21.4%。
贝壳的净利润已连续两年下滑。这还是它在市场下行期通过链家主动优化门店和经纪人结构、聚焦高效产能后的结果。
门店在扩张，2022年到2025年，贝壳总门店从4.05万家增至6.11万家，年复合增长率近15%，但经纪人人均二手单量仍处于偏低水平，从2022年的不足2单提升到3单以上，距离真正的“高效”还有距离。
瑞银在研报中直言，2025年第四季度贝壳经纪人数量环比减少8%，超出预期，投资者可能有负面反应，预期今年首季收入同比下跌22%至182亿元，经调整净利润下跌37%至8.75亿元。
营收微增，利润狂跌，门店在开，人在跑，这种剪刀差正把贝壳推向一个尴尬的位置。
03
行业竞争格局
截至2025年底，贝壳在房产交易服务市场的综合市占率约38.5%，稳居行业第一。第二名58同城+安居客市占率约24.1%，但以流量分发为主，交易闭环能力弱。第三名阿里天猫好房+高德房产市占率约15.7%，仍处起步阶段。
线下门店与经纪人数量对比更悬殊：贝壳活跃门店5.8万家，经纪人44.56 万名；第二名我爱我家门店仅2000 多家，经纪人3 万多名，贝壳体量是第二名的 20 多倍，断崖式领先。
在核心一二线城市，贝壳优势更明显。北京、上海、广州、深圳等城市，贝壳二手房市占率超 45%，部分区域甚至达 70%，形成事实上的垄断。
最大的竞争对手是我爱我家，2025年实现GTV约2520亿元，营收约105亿元。
我爱我家聚焦北京、上海、杭州等一二线核心城市的策略，让它在市场下行期守住了基本盘，但其归母净利润出现亏损，主要受投资性房地产公允价值下降和应收账款减值准备计提等一次性因素影响。
相比之下，贝壳2025年全年GTV达3.18万亿元，营收946亿元。单纯比规模，贝壳在行业内几乎是断档式领先。
数据来源：同花顺IFinD
一个更值得关注的信号，高瓴在2025年第四季度清仓了贝壳，持股降至零。公开市场信号的指向性有时比公司内部讲话还要直白。
资本市场看的不是你能扛多久，而是你能不能在行业重估中建立起新的竞争壁垒。
04
彭永东的牌还能打多久？
从“借薪制”到高管捐赠，到削藩重组，再到AI驱动全业务线，彭永东在不到两年内打出的牌不算少。但舆论场上的基本情绪并没有因此消退：捐款是行善，但基层缺口是结构性的。
捐款的善意和姿态值得肯定，当基层经纪人的尊严还需要靠一把手的股权兑现来兜底，当平台的信任裂痕要靠新闻稿里的情怀来粉饰，我们看到的不是责任，而是管理的缺位。
左晖当年说“做难而正确的事”，眼下最难的事，是让52万经纪人不再被数字定义，被算法压榨，被一句捐赠感动。
真正的格局，不是捐出多少钱，而是让 50 万经纪人能体面赚钱、有尊严生活；真正的破局，不是靠公关救赎（删帖负面新闻），而是靠服务创新、技术赋能，重构行业价值，赢得客户与市场的长期信任。
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